なにかと話題になるマンション管理業界。数年前、管理会社から採算が合わない物件は解約、地方では採算があわなければエリアごと撤退するなど厳しい話を耳にした。一方で最近はマンション管理業協会によるマンション管理適正評価制度というものが始まった。いわばマンション管理に点数が付けられるもので新しい試みで関係者は関心が高い。そんなマンション管理にまつわるみんなが気になってそうなことをマンション管理経験者が集まって語ってみました。
座談会参加メンバー
たかすー：新卒管理会社で中小と大企業のフロントを経験。今はIT企業に勤めている（@miurakun21）
黒ひつじくん：マンション管理士・消防設備士・宅建士・電気工事士。黒いひつじな理事長さんは私がサポートします（@TDmU7jdTLqYw9Sp）
挨拶
みなさんこんにちは。大東〇託木造賃貸アパート推しのマンション管理経験者による座談会のお時間です。
マンション管理にまつわるみんなが気になってそうなことをマンション管理経験者が集まって語ってみるという趣旨で始めてみました。
本日は黒ひつじさんの近所で静岡県静岡市駿河区用宗にあります「Fes Coffee By Lush Music」からお送りしております。
海が目の前で素敵な所ですね～
座談会なのに二人しかいないけど大丈夫？
もう一人に声をかけたのですが、今日は漏水調査４件あるとかで全然駄目でした（泣
初回からキャスティングが上手くいっていない（笑
最近話題のマンション評価制度って何？
気を取り直していきたいと思います！
今年から始まったマンション管理適正評価制度って改めてどんな感じか教えてくれますか？
なんでしょうね（笑
まず大きな枠組みから説明しますね
お願いします
マンション評価制度で今言われているのは上図の2つだよね。
国が主催しているマンション管理計画認定制度はマンション管理適正評価制度をクリアしていれば概ねいけるであろうと言われているよね。国が主催しているのは認定制度だから合格か不合格かだけだよね。マンション管理業協会が主催しているのは点数付けてて、100満点なんだけど90点以上とれれば★５つとかで決まってるんだよね。
なるほど。特にマンション管理適正評価制度の方を見かける気がします。
僕らの周りの管理クラスタの人たちはテストで100点とるのが好きな人たちだからたまたまツイッターでよく見かけるというのはあると思う（笑
今回のこの制度は今までやってきたことが見える化するよね。価値観として管理をどれだけ頑張るべきかっていうのが見えづらくて抽象的だった所が、業界団体が数字で評価するようになってわかりやすくなったし今まで頑張ってきた人たちはやっぱり嬉しいよね。
★５つを目指すためにやらないといけないことってなんですかね？おおよそのマンションではマンション管理会社と契約していると思いますが、個々が頑張らないと★５にはならないと思います。
その頑張っている人たちとマンション管理会社におまかせの人たちとの差分みたいな所が気になります。
点数の配点が決まっているから足りてない所をまず適合していく作業をやっていくよね。ただ別の視点でこの制度の思っていることがあってね。
管理会社としては客観的な物差しでうちの管理は良いです！って言えるようになるよね。もっと言うと第三者管理に移行するための布石になるんじゃないかなって思ってる。この評価制度に対して積極的な管理会社っていくつかあるけど、第三者管理に移行するための制度なんじゃないかな。
なるほど。
だって第三者管理に移行するときに物差しがなかったらさ、毎回組合員から聞かれたこと全部対応しなくちゃいけないけど、この採点基準があれば「うちはこの採点基準に合致した管理をしてます」と主張することができるよね。
今まではさ「良い管理」って言ってもやっぱり抽象的な部分は否めなかったよね。管理会社がよくなりがちだけどフロントが駒使いのように居住者の言うことを聞くのが「良い管理」って言ったらホントは違うじゃん（笑
だから、そういうことじゃないんだよって客観的に管理を数字で示せるようにしたのがマンション管理適正評価制度だと俺は思ってるんだよね。
確かに「良い管理」を客観的に採点してくれるものはなかったですよね。
別に管理を頑張った理事会の勲章として使うのは全然okなんだけど、本質的には管理を頑張っている管理組合は必要ないと思うんだよね。逆に。良い管理出来てるんだったらさ（笑
いやだって良い管理してるツイッターの管理クラスタとか、採点してみたら100点取れました！とかあるけど、90点で★５つ取れる制度なんだよあれ（笑
それ当たり前のように100点取ってるの頭おか●●（褒めてる
ああそっか、満点じゃなくても★５つ取れるのか（笑
本来、マンション管理に力入れている管理組合はマンション管理適正評価制度がなくたって元から良い管理してるから別になくても良いんだよね。
理事会が頑張っているんであれば、「今、良い管理されてますよね」で終わっても良い。
ただ、これが評価されることで税金面で優遇されるとかでインセンティブが沢山ついてくるのであればやった方が良いけど…
今の所、インセンティブは無い？
うん、そこまで大きなインパクトを与えるようなインセンティブが無くて、そういう状況であれば、良い管理をしている管理組合は必要がないかなと思う。
現状はマンション管理適正評価制度は管理会社がうまく使うための制度なのかなって。だってマンション管理業協会が制定しているものだしね。
てことは管理会社としては★５の評価がされているマンションを今後どんどん沢山増やしていきたい狙いがあるわけですね？そしてそれを第三者管理に繋げていくと？
そうそう。だからうちの管理は★５の評価が多く管理良好です。だから第三者管理に任せてくださいって言いやすいし、第三者管理に移行してたら評価制度で★５取ってますってアピールに使えるしそれでお客さんからの納得感を得られやすいよね。
昔の管理会社のフロントとかでなりがちだったのはさ、お客さんから言われたことをやり続けるしかなかったじゃん？例えば、一人声が大きい人がいて、理事会がしっかり機能してれば「まぁ○○さん今回は○○じゃないですか」って割って入って意見してくれるそういう状況であれば良いんだけど、その状況が作れるかどうかはフロントの腕にかかってると思うんだよね。それが作れないといつまでも対応し続けないといけない。
多分、マンション管理適正評価制度が無くて第三者管理やろうとすると同じ事が起きると思うんだよね。何故なら理事会が無いから守ってくれる人がいなくて組合員と一対一になってしまう。だからそれを嫌ったんだと思うんだよね現場の感覚からすると。
客観的な評価があれば組合員への対応はまた異なってくるということですね
なのでマンション管理適正評価制度は管理会社のための制度だと思っているけど、もちろん管理組合が望んで良い点数を取りたいと言うのであれば提案してあげることは出来る。頑張ったことの勲章になるしサポートしてあげられる。だけど俺は100点取ることに関してはそこまで興味はなくて組合が望んでいないのであれば、マンション管理適正評価制度に拘らなくて別に良いよね。
なるほど。ところでこのマンション管理適正評価制度はマンション選びの参考になると思いますか？良い評価が得られているマンションほど良いなど。
んーどうなんだろうなぁ。ただ、少なくとも理事会はしっかりしているはずだよね
90点とかは理事会がしっかりしていないと取れない。
あくまでも理事会がしっかりしているかの尺度に過ぎない？
そう。一方で管理会社のフロントが組合思いで長期修繕計画書をしっかり更新して修繕積立金の計画もしっかりしていて組合もフロントを信用しきって異論無しでサクサク進んでいた場合は90点超えるよね。この場合は理事会が良いのかフロントが良いのがわからなくなる。それってフロントの個人技になっちゃっててそういうケースもあるよね。
まぁ管理状況を把握したいなら結局自分でマンション管理やるしかないよ（笑
では、このマンション管理適正評価制度を活用して管理会社は第三者管理に移行したいということで第三者管理についてお伺いしても良いですか？ ＃２へ続く