【マンション管理座談会 #2】第三者管理って別に新しい仕組みというわけではなくて昔からあった？費用面はどうなる？

黒ひつじくん：マンション管理士・消防設備士・宅建士・電気工事士。黒いひつじな理事長さんは私がサポートします（@TDmU7jdTLqYw9Sp）

自分が理事会に参加しなくなるから賃貸に近くなるといえばそうだけど、でも総会の議案書は届くし、議決権は行使するし、総会を開催した結果、管理費の値上げが決まれば管理費を多く払うことになるし、工事することが決まれば工事の期間は協力しないといけないよね。

そもそも第三者管理ってにわかに話題になった感あるけど昔からあったよね。

管理者管理って言って投資用とかだと管理会社がそのまま管理者になっているケースが昔からあったんだよね。
で、それをファミリーでもやり始めたってことだよね。

理事会やらなくて済むようになるから楽だよね

俺はその方が楽だからだと思うよ。
理事会やるのって理事長経験した人ならわかると思うけど、コストが半端ないよね。
合意形成って一言で言うけどさ、めちゃくちゃ大変なのよ。
労力というかさ、コストが尋常じゃない。各方面に根回しして誰かの機嫌を取って、文句を言われたら落としどころを考えてこれでいかがでしょうかとお伺いを立てて、ようやく合意形成に至るってこれ結構特殊技能なんじゃないかなと思う。

俺、これで飯食ってるわけで（笑

今まで管理会社のフロントの個人技でやってたんだよね。
だけど、もう管理会社はこの合意形成をやりたくないんだよね。
属人化するし、世の中の全体の流れというかこのあたりは管理クラスタともツイッターで会話したことなんだけど、今のフロントの子ってハラスメントやらパワハラだって言ってすぐ辞めちゃう。
もはや厳しく教育指導出来ないんだよね。お客様から強めに「が～っ」と言われちゃうとつぶれちゃう。
そうなるとさ、各方面に根回しして厳しい理事長と相対して熱意をもって対応してようやく合意形成なんて出来ないよね。この泥臭い対応スキルって必要なことだと思うし俺は管理会社時代にやってきたけど、管理会社はやりたくないしもうやらせられないんだよね。

適正化法やらコンプラやら守らないといけないなかで、合意形成をしようと思ったら第三者管理するしかないんだよね。
人付き合いというコストを全部排除して誰でも出来るようにマニュアル化したい。
これが管理会社の本音だと思ってる。

言われるでしょ？俺も言われたもん

「お前不動産屋なのに宅建も持ってないの？」とか言われたことあるよ？
いや使わないから！みたいな（笑
なんか朝から会社乗り込んできて「お前の上司だせ」とか（笑
当時は自分が未熟だったし何言ってんだコイツ？って思ったりしたけどやっぱ悔しくて見返したくて翌年宅建取ったわけよ。使わないけど。

でさ、そういう気概を見せるとお客様って認めてくれたりとかさ、そもそもなんでこんなやつに認められなきゃいけないんだとか思うこともあるけど、そういう熱意を見せると人を動かせたりするわけよね。
せっかくコストかけて取った新卒のプロパーは潰したくないけど、大事にしすぎるとそういう経験をしないままでいるからスキルが身につかないんだよね。そのまま出来なくて中堅になったり。そういう状況でもうまくやるためには第三者管理しかないよね。

管理会社としてはそうするしかないよね。
だって今の子って辛かったら辞めちゃうじゃん。
あ、いや俺も辞めたから人のこと言えないんだけどさ（笑
嫌だから辞めたわけじゃないんだけど。

今、管理会社って人が足りないよね？どれだけ募集しても来ないとか言ってるじゃない？近い業界に人が取られちゃうじゃん？ビルメン業界とかにね。
ビルメンは区分所有者の合意形成が無いから、そこが理由で流れていく部分はあるよね。
人と関わって根回しするとか頭下げたりとかないからね。

そういうことを考えると人を確保し続けることとかどんな人材でも出来るという持続可能性を考えた時に従来の理事会方式でフロントが根回しをしますとかはもう管理会社はやりたくないんじゃないかな。

管理費は高くなるって言われているけど、フロントの負担は絶対減るよね。毎月理事会やってたのが行かなくて良いわけだからね。

あれは理事会ごっこをしているだけだよ（笑

理事会ごっこだよ（笑
管理者管理ってそういうことを排除出来るからやるわけでしょ？だからちゃんとこういうプロセスを踏んでますよっていうアピールでしかなくて、本来いらない。

ただ、各社話を聞くと第三者管理とはいえやっていることは全然違う。なので一概にどうとはいえないけどね。
まぁコストっていう側面でみたときに管理会社の人的且つ業務のコストでいえば第三者管理の方が全然低いよね。
理事会行かないし合意形成や根回しも無いし、それを考えたらめちゃくちゃ楽だよね。管理者が総会に上げればほぼ決まるわけで。

ただ、管理会社が管理者に収まるという立場になるよね。てことは管理者責任を負うよね。
今までは組合が決めたことですからって言って、何かあっても管理会社としては議事録に残しておいて提案してましたよね？で終わらせられてた。
でも、管理会社が管理者になっていると責任から逃れるのが難しくなる。だからそういう意味で割増料金頂かないとお引き受けできませんというロジックは成り立つと思う。

そう。リスクを背負っているから。
後は、組合側のコストについてもあるよね。
修繕工事をやる時に管理者責任を背負っている管理会社としては、修繕工事を行ける所まで引き延ばすという判断は無くなるよね絶対に。
つまり、長期修繕計画に出ている予防保全が計画通り全部行われるよね。

工事先延ばしにしてタイル落ちたりなんかしたら管理会社の責任になっちゃうから、先延ばしにするという判断はあり得ないよね。
てことは計画通り予防保全が必ず行われるという意味では今までみたいにちょっと修繕周期をやりくりして先延ばししてコストを抑えましょうという話は絶対に無くなるからそういう意味では組合側のコストは上がる。

あとは、工事の発注先も理事会で決めてたのが、管理者が決められるじゃん？てなると自社受注になるか付き合いのある会社を使って紹介料をもらうってことになるよね。そうなったら工事のコストは当然上がる。

つまり、管理会社は管理者責任を負うから工事の先延ばしは有り得なくて、予防保全は確実に行われる。特命発注だからその分の利益は当然乗る。トータルで見た時に管理組合の目線で言うと第三者管理の方がコストはかかるという結論になると思う。

合意形成できないから今までやらなかっただけで、第三者管理なら毎年必ず上がっていくだろうね。まぁ上げた方が良いんだけどね。必要なお金だから。

あとは管理組合が管理者責任は手放すことが出来るよね。今までは理事長一人が管理者なわけじゃん？普通の理事会方式だとね。だとすると理事長個人がその責任を負わされてたわけだよね。

それを嫌ってとあるメガマンションの管理組合では法人化したりするわけなんだよね。つまり管理者っていうのは責任が重いんだよね。本当は。
何もなければ平時は何もないけど、いざ何かおきたらものすごい重い責任を背負ってるんだよね。
それを第三者管理で管理会社に責任を持ってもらえるというのは大きい部分だよね。
「責任」と「第三者管理によって上がるコスト」をどう捉えるかって所だと思う。